- Orang yang akan menjual tanah dan bangunan itu apakah memang benar pemilik? (pemilik hak atas tanah dan bangunan). Contohnya : Nama penjual “Abdul”, tetapi nama yang ada didalam sertifikat adalah “Jono”. Ini berarti “Abdul” bukanlah pemilik. Tetapi mungkin saja “Abdul” adalah ahli waris “Jono” atau “Abdul” membeli dari “Jono” tanpa AJB untuk menghindari pajak, dan lainnya.
- Apakah anda sebagai calon pembeli adalah Subjek yang diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tersebut? Maksudnya : Anda adalah seorang WNA, atau anda mempunyai pasangan kawin (suami/istri) yang merupakan WNA yang tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka anda anda tidak dapat memilikinya.
- Apakah anda membeli tanah Pertanian diluar wilayah anda? Contohnya : Anda berdomisili di Jakarta dan ingin membeli tanah pertanian di Magelang. Maka itu tidak akan diperbolehkan, karena ada larangan kepemilikan tanah “absente”.
- Apakah tanah yang akan anda beli sudah diluar batas maksimum? Karena setiap orang, maksimum hanya dapat memiliki tanah sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja.
- Apakah jangka waktu hak dari tanah dan bangunan yang akan anda beli sudah berakhir? Karena untuk SHGB dan SHGU itu ada jangka waktunya. Jangan sampai anda membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo.
- Apakah diatas tanah yang akan anda beli ada hak yang lebih tinggi? Contohnya : Anda akan membeli tahan SHGB yang diatasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat diatas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan anda sebagai calon pembeli harus meminta izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut.
- Apakah rumah yang anda beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya)? Apabila demikian, maka anda harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari penjual, agar nantinya dapat dibalik nama.
Data yang diperlukan dalam jual – beli :
Data penjual / pembeli perorangan :
KTP Suami/IstriApabila belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta surat keterangan belum menikah (atau belum menikah lagi untuk yang sudah bercerai) dari Kelurahan.
- Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah menikah dan tanpa ada perjanjian pisah harta. Kalau diperoleh sebelum pernikahan/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan. Tetapi kadang PPAT memintanya untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut tanda tangan).
- Untuk Pembeli : Hanya sebagai kelengkapan akta.
- KK (Kartu Keluarga).
- Surat nikah (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan nikahnya WNI/WNA).
- NPWP (untuk bayar Pajak).
- Surat WNI (di Kator Pertanahan biasa diminta kalau ada nama asing).
- Surat Ganti Nama.
- Kalau ada beda nama di Sertifikat / KTP / KK / Akta Kawin. Kalau hanya salah tulis, dapat meminta surat keterangan dari Kelurahan yang menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yang sama.
Objek (Tanah dan Bangunan yang akan diperjualbelikan) :
- Sertifikat Asli (SHM, SHGB, SHGU, dan SHMSRS).
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan), tidak wajib sebenarnya, tetapi sewajarnya penjual sudah memiliki IMB kalau yang dijual memang terdapat bangunannya.
- Bukti setor PBB selama 5 tahun terakhir. (Mengapa tidak ditahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan, bisa ada bukti setor PBB tahun terakhir tetapi tahun sebelumnya belum dibayar atau masih ada tunggakan. Biasanya dalam hal ini PPAT yang mengecek/memeriksa kembali apakah ada tunggakan atau tidak).
- Selain 3 jenis sertifikat tersebut, maka bukan Akta PPAT yang digunakan, melainkan Akta Notaris.
Tarif Pajak:
PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli**BPHTB = 5% x ( NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*] )
*Tiap daerah beda-beda. Contoh di Surabaya dikurangi Rp. 75.000.000,00
** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yang benar adalah harga riil jual beli. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut), karena tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut.
Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) :
PNBP = Rp. 50.000,00/BidangBiaya AJB + Balik Nama (Per Sertifikat) :
Tiap daerah berbeda. Contoh: di Surabaya, biaya AJB + BN minimum antara 3 sampai 3.5 juta. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya.Daftar Tarif PNBP :
http://www.presidenri.go.id/DokumenUU.php/486.pdfProses Jual Beli:
- Pemeriksaan/Checking Sertifikat Asli. Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang, apakah ada sengketa/tidak. Kalau ada sengketa, maka tidak dapat diperjualbelikan, harus diselesaikan dulu. Kalau tidak ada sengketa, Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yang bertuliskan bahwa Sertifikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Itu artinya Sertifikat tersebut isinya sudah cocok dengan ‘catatan’ di Kantor Pertanahan. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. (kecuali PPATnya ‘koboy’ atau istilah lainnya ugal-ugalan). Pemeriksaan/Checking kurang lebih 1-5 hari, tergantung kondisinya.
- Bayar Pajak Pembeli dan Penjual. Biasanya dapat dititipkan ke PPAT nya untuk dibayarkan, jadi Penjual dan Pembeli tidak repot untuk bayar pajak sendiri.
- Kalau sudah bayar pajak dan hasil Pemeriksaan/checking sertifikat sudah keluar (bersih), anda bisa langsung membuat perjanjian tanda tangan AJB.
- Sewaktu tanda tangan perhatikan isi aktanya, apa saja yg ikut termasuk dijual, mungkin termasuk air, listrik, telepon, dsb.
- Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama-sama pergi ke bank untuk transfer duitnya. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. Lalu barulah Penjual memberikan kwitansi lunas.
- Setelah dibayar lunas, biasanya kunci rumah dikasih kepada Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB, IMB, bukti pembayaran telepon/listrik/air, dsb.)
- Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT, biasanya 50%- 50%. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli.
- Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. Biasa kalau sudah selesai, anda akan ditelepon untuk mengambilnya.
Demikianlah kiranya sedikit tips yang kami sampaikan. Kiranya dapat bermanfaat bagi Anda.
Terima kasih.
Daftar Singkatan:
AJB (Akta Jual Beli)AW (Ahli Waris)
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTBTKP (Bea Perolahan Hak atas Tanah dan Bangunan Tidak Kena Pajak)
BPN (Badan Pertanahan Nasional)
SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)
SHGU (Sertifikat Hak Guna Usaha)
SHM (Sertifikat Hak Milik) HM (Hak Milik)
HP yang berkaitan dengan Hukum Waris (Harta Peninggalan)
HP yang berkaitan dengan tanah (Hak Pakai)
IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
KTP (Kartu Tanda Penduduk)
KK (Kartu Keluarga)
(dari berbagai sumber)
